九月 12, 2016

相關法規及職照

裝修安全影響社區 不是自家的問題
撰稿 / 黃煇雲 攝影 / 蘇純嬅
規約範本一向是社區管委會採用的重要版本,只要建商移交前沒有刪除任何規定,一般民眾為維護自身利益,不容易改變範本,一但大多數屋主進行裝修需要審查,簡易室內裝修流程竟僅限三都才有,有如天價的簽證費也將成為受矚目的問題。
新版公寓大廈規約範本有關室內裝修的條文:
第二十二條 住戶室內裝修遵守之事項
一、 住戶如有下列室內裝修行為,應依建築物室內裝修管理辦法之規定,委託合法之室內裝修從業者設計及施工;經向主管建築機關申請審查許可,領得施工許可文件後,始得施工:
(一) 固著於建築物構造體之天花板裝修。
(二) 內部牆面裝修。
(三) 高度超過地板面以上一點二公尺固定之隔屏或兼作櫥櫃使用之隔屏裝修。
(四) 分間牆變更。
二、 住戶於室內裝修施工前,應將施工許可文件張貼於施工地點明顯處。工程完竣後,應向主管建築機關申請核發室內裝修合格證明。
三、 室內裝修施工期間,為配合共用部分、約定共用部分之環境整潔及使用管理,住戶應(請就下列二者勾選其一,未勾選者視為選擇1. 之情形)
1. 於施工前向管理委員會交付室內裝修工程具結書(其格式如附件七),並恪守所載規定。
2. 本公寓大廈室內裝修時,遵守共用部分、約定共用部分之使用管理規定,其規定授權予管理委員會訂定實施。

裝修遭到檢舉後可能面臨的情形

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所謂「新版規約範本」,即表示與採用舊版的社區無關,在新社區成立管委會之前, 如果已經裝修完工,或許不會被要求重新申請裝修許可,但難保不被鄰居因為種種理由檢舉而補送審查,畢竟規約中已經有此條例,「裝修需送審」的規定,將因此逐漸受到廣泛的瞭解接受。

規約範本畢竟沒有強制力,各社區可以按照特色增刪範本中的條文,如果沒有妨礙多數人的權益,少有社區會貿然推翻這些條文,「我們把它廢掉,會不會從今以就有人開始想東想西,想去做違建然後不送審,這樣反而整個社區都不好。」建築師江榮裕推測,儘管送審會讓裝修成本墊高,畢竟對整棟大樓的結構安全有幫助,為了「長居久安」大部分人還是會選擇接受,何況要推翻是需要多數人舉手通過。
「新版規約範本」規範「裝修需送審」,日後裝修遭到檢 舉以致「復原、重做」的可能性將會提高
2013 年7/1 之後成立新社區裝修影響表
無照接案愈困難
進住採用新版範本社區的屋主,將會發現向管委會報備裝修時,都要出具設計公司的「裝修業登記證影本」以及「室內裝修施工
許可證」,如無聘用「設計公司」、沒有申請裝修許可的裝修行為與工班,將被管委會拒於門外,這樣雖然保障確實提高了
,也同時提高裝修的支出。

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雖然政府收取的審查規費不高,但簽證費用累計起來,通常都要5~6萬元,如果是採用兩階段的室內裝修審查,簽證費恐將高達8萬以上,這實在是令人卻步的金額,如果家家戶戶裝修都被迫審查的話,有的設計師研判,降低簽證費的呼籲會逐漸出現,「這樣的簽證費根本就是鼓勵屋主千萬別送審。」不願具名的設計師擔心地說。

此外,對於買到室內存在二工違建的屋主,除非放棄裝修,否則將不可避免的「損失慘重」。為了用盡容積率,將每一坪空間銷售出去,建商進行「二次施工」時有耳聞,有的會請買主簽訂「切結書」,有的則隱瞞事實,欺騙買主,不論如何都會造成裝修上的問題。如果新建大樓管委會直接採用新版範本,恐將造成許多「室內二工、違規使用」的問題曝光,而且可能會讓許多屋主增加裝修成本在違建復原上。

最常見的案例就是「陽台外推」和「餐廳變機械室」,也就是在室內原本為餐廳的空間,在原使用執照核准圖上,其實被標示為機械室,如果想要裝修,可能要設法逃避審查,否則審查過程將被迫要復原成「機械室」拍照、送峻工查核後、複查完畢,才能拆除隔間「違法」作為餐廳使用,過程將使裝修成本大為提高。

這個「新版規約」的採用與否,也成為觀察建商是否進行違法二工的指標,因為在大多數住戶還沒搬進去之前,管委會還是建商代辦,因為建商還沒賣完、交屋之前,還是最大戶數的區分所有權人,當他移交給新成立的「管委會」時,規約版本,內容是否包括裝修條文,也可看出建商經營理念是否重視正派經營,畢竟,範本是接近標準的版本,符合大多數人的利益,建商刻意移交與「範本」不同的規約,確實會引起物議。

不過最精準的還是比對「原使用執照核准圖」,「屋主可以要求調閱『原使照核准圖』, 仔細比對現場,否則遇到黑心建商,可能會讓自己無端遭受損失。」身為室內設計公會鑑定委員的陳鶴元設計師說。原使用執照核准圖是建築物在完工落成的時候,審核頒發建築物使用執照後,將當時合格的圖面存底的紀錄,到地方政府的發照單位可以將圖面調出,仔細比對。或者找到專業人士,像是合格的「設計師」或建築師協助辨認比對,以免吃虧上當。
室內二工與容積率的關係所謂容積率,是指建築物總興建坪數與土地面積的比例,即建坪與地坪的比例。也就是容積率越高, 每坪土地可以興建的建坪越高,建商的獲利就可能越高,對政府而言,規定容積上限,才能維護人民生活品質,因此建商的獲利能力,就在一定的容積規範之下爭取最大的建坪。

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在建築技術規則中的地162 條當中,規定許多建築面積的計算方式,其中陽台、梯廳、機電設備空間,如果沒有超過該樓層面積百分之10 的話,都可以不被列入樓地板面積中,也就是說,如果這些設施實際上沒有超過建築技術規則的規定,都可以不被列入建坪。

因此,許多建商不惜違反容積規範,將實際並未到達規範的上述設施面積畫在圖上,讓實際已經不符規定的建物,在審查過程中「合法取得使用執照」, 而將這些在平面圖上標示為各種「設施」的建坪, 賣給屋主。
常見室內二工

屋況透明還給屋主自主空間
近年房價節節攀升,建築業景氣大好,然而卻不斷傳出「佔用公共空間」、「違法使用」、「二工」等傳聞,已經讓許多建商形象蒙上陰影,儘管6月6日,行政院已經通過「公寓大廈管理條例」修正草案,明定有關二工恢復原狀的責任,將由起造人負責,而且必須負擔所有費用。

儘管如此,一但對屋主造成損失時,其實已經無可挽回,室內的拆除,並不符合屋主的期待, 如何讓大家瞭解到二工根本上對屋主的不利之處,對建商的形象、長期經營的不利之處,正確觀念的宣導,更是當務之急。

藉著「新版規約範本」的出爐,建商應借此機會, 向屋主宣告「不做二工」、「採用、移交原本的新版規約」,藉此宣傳建商正面的形象並傳達屋主正確的購屋、裝修觀念。「不做二工的建商應該可以向屋主證明自己不做二工,不會刪掉規約裡的裝修條款,向屋主保證移交出來的絕對是最有品質的社區, 居住品質才能真正的落實。」建築師江榮裕說。

藉著「新版規約範本」的出爐,建商應借此機會,向屋主宣告「不做二工」

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